1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 총정리 (보유·거주기간, 주택 수 기준)

 

 

1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 총정리 (보유·거주기간, 주택 수 기준)

부동산을 팔 때 반드시 고려해야 할 세금 중 하나가 바로 양도소득세입니다. 하지만

1가구 1주택

의 경우, 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 '비과세'될 수 있어 수천만 원의 세금을 아낄 수 있습니다.

이번 글에서는 2025년 기준 1가구 1주택 비과세 조건을 보유기간, 거주기간, 주택 수, 실거주 요건 중심으로 쉽고 명확하게 정리해드립니다.

1. 1가구 1주택 양도소득세 비과세 기본 요건

1가구 1주택 양도소득세 비과세는 아래의 조건을 모두 충족해야 적용됩니다.

✅ 기본 비과세 요건 (2025년 기준)

• 1가구가 1주택을 보유하고 있을 것
• 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것
• 실거래가가 12억 원 이하일 것 (2025년 기준)

📌 실거래가가 12억 원을 초과하는 경우에도 비과세는 적용되지만, 초과분에 대해선 양도세가 발생합니다.

2. ‘1가구’와 ‘1주택’의 정확한 정의

양도세 비과세의 핵심은 '1가구 1주택'이라는 개념인데요, 여기서 말하는 ‘1가구’와 ‘1주택’의 정의는 아래와 같습니다.

✔ 1가구란?

• 동일 주소에 함께 거주하는 배우자 및 직계존비속(자녀 등 포함)
• 세대 분리만 해도 실질적 생계가 함께라면 1가구로 간주됨

✔ 1주택 기준은?

• 주택 수 판단 시 분양권, 조합원입주권도 포함될 수 있음
• 오피스텔, 상가주택 등은 사용 용도와 실제 거주 여부에 따라 달라짐

💡 주의: 일시적 2주택자나 상속으로 인한 주택 보유 시, 일정 요건을 충족하면 예외적으로 비과세가 가능합니다.

3. 보유기간 & 거주요건 충족 기준

2025년 현재, 조정대상지역 여부에 따라 거주요건이 달라집니다.

📌 조정대상지역 내 주택의 경우

• 2021년 1월 1일 이후 취득 → 보유 2년 + 거주 2년 요건 충족 필요

📌 조정대상지역 외 주택의 경우

• 보유 2년 이상이면 거주 요건 없이 비과세 가능

📅 거주기간은 주민등록 전입일 기준으로 계산되며, 거주기간이 중단된 경우 해당 기간은 제외됩니다.

4. 비과세가 적용되지 않는 주요 사례

아래와 같은 경우에는 1가구 1주택이어도 비과세가 제한되거나 일부 과세될 수 있습니다.

❌ 비과세 제외 또는 제한 사례

• 보유기간은 충족했지만 거주요건 미충족 (조정지역 내)
• 2주택 이상 보유 후 일부 주택 양도
• 주택 외에 상가, 오피스텔 등 다수 부동산 보유
• 분양권/입주권 보유로 주택 수 초과 판정
• 12억 초과분 발생 시 – 초과 금액에 대해서는 양도세 과세

📌 특히 세대원 명의로 다수 주택 보유한 경우, 세법상 ‘1가구’로 판단되어 비과세가 제한될 수 있으므로 주의해야 합니다.

5. 양도소득세 비과세 받기 위한 실전 체크리스트

양도 전 아래 항목들을 꼭 체크해보세요!

📝 비과세 적용 실전 점검 리스트

• 📍 현재 세대 전체 주택 수는 1채인가요?
• 📍 해당 주택 보유기간은 2년 이상인가요?
• 📍 조정대상지역이면 실거주도 2년 이상 했나요?
• 📍 실거래가가 12억 원 이하인가요?

💡 하나라도 해당하지 않으면 일부 또는 전부 과세될 수 있으니 양도 전에 세무사 또는 홈택스 양도소득세 자동계산기를 활용해 시뮬레이션해보는 것을 추천합니다.

결론 – 비과세 요건 체크는 양도 전 필수입니다

1가구 1주택 양도소득세 비과세는 몇 천만 원에서 억 단위까지 절세가 가능한 강력한 혜택입니다. 하지만 복잡한 조건 때문에 실수로 세금을 물게 되는 경우도 적지 않죠.

보유기간, 거주요건, 주택 수, 실거래가

네 가지를 기준으로 비과세 적용 가능 여부를 철저히 확인하시고, 필요시 전문가 상담도 받아보시기 바랍니다.

한 번의 양도, 수천만 원의 절세. 정보가 곧 현금입니다.